🛡️ 부동산매매시 "선담보요청"주의해야합니다

부동산 매매 시 매수자의 선담보 요청으로 담보를 제공하고 매매대금도 받았는데, 매수자가 등기이전을 미루기만 한다면 이는 단순한 ‘지연’이 아니라 계약 불이행 또는 불성실 이행에 해당할 수 있습니다. 아래에 구체적인 대응 절차를 정리해드릴게요👇

---

🧾 1. 계약 내용 및 기한 확인

• 매매계약서에 등기이전 기한이 명시되어 있다면, 그 기한을 기준으로 매수자의 지연 여부를 판단합니다.
• 기한이 명시되지 않았다면 “합리적 기간” 내 이행이 원칙이며, 일반적으로 매매대금 지급일 전후 1~2주 내 등기이전이 통상적입니다.

✅ TIP: 매수자에게 구두로 말하는 것보다, 내용증명 우편으로 공식적인 ‘이행 촉구 통보’를 보내는 것이 좋습니다.

---

📬 2. 이행 촉구 및 최고장 발송 (내용증명)

매수자가 계속 날짜를 미루는 경우, 다음 절차를 진행할 수 있습니다.

1. 내용증명 우편으로 등기이전 이행을 촉구합니다.
   • 예: “귀하가 지급한 매매대금 ○○원에 대한 부동산 매매계약에 따라 ○○일까지 등기이전을 완료할 것을 최고합니다.”
2. 기한 내 이행이 없을 경우 계약 해제 또는 손해배상 청구 의사를 명확히 합니다.
3. 내용증명은 나중에 소송에서 ‘정식 최고’의 증거로 사용됩니다.

---

⚖️ 3. 계약 해제 또는 강제이행 절차

매수자가 계속 이행하지 않는다면 다음 두 가지 방법 중 선택할 수 있습니다.

➤ ① 계약 해제 및 담보 반환 요구

• 매도인은 계약 해제 의사를 통보하고,
• 매수자에게 제공한 담보를 반환받을 수 있으며,
• 필요 시 손해배상 청구도 가능합니다.

➤ ② 강제이전청구 (소송)

• 만약 매도인이 계약을 해제하지 않고 이행을 원한다면, 법원을 통해 등기이전청구 소송을 제기할 수 있습니다.
• 법원이 판결하면 강제이전등기 절차로 넘어갈 수 있습니다.

---

🛡️ 4. 선담보 제공 시 주의점

매수자에게 이미 담보(예: 근저당 설정 등)를 제공한 상태라면, 다음도 확인이 필요합니다.

• 담보 설정이 조건부로 되어 있는지, 또는 매매대금 완납 후 자동 말소 조건인지 점검
• 담보권이 매수자 명의로 되어 있거나 제3자가 개입했다면, 말소소송 또는 가처분이 필요할 수 있습니다.

📌 담보가 설정된 상태에서 매수자가 등기를 지연할 경우, 매도인이 오히려 법적 불이익을 받을 위험도 있으므로 서둘러 조치를 취하는 것이 중요합니다.

---

🚨 5. 실무 팁

• 등기이전 지연이 길어질수록 매도인의 소유권 행사가 제한되고, 담보 설정이 꼬일 수 있으므로 가급적 조기 대응이 필요합니다.
• 내용증명 + 기한 설정 + 법적 조치 예고 → 불응 시 해제 또는 소송 제기가 일반적인 절차입니다.
• 필요하다면 부동산 전문 변호사 또는 법무사를 통해 가처분이나 소송 절차를 신속히 진행하는 것이 유리합니다.

---

📣 정리 요약

상황조치

매수자가 등기이전 미룸	내용증명으로 이행 촉구 및 기한 설정
기한 경과 후 불이행	계약 해제 또는 강제이전청구 소송
담보 설정된 경우	담보권 상태 점검 후 말소·가처분 필요
법적 분쟁 대비	모든 연락, 통보 기록 보존 필수